Un propriétaire paie 50 % d'impôts de moins au Maroc qu'en Espagne

L’appartement de Marrakech qui coûte 30 000 euros d’impôts en plus à l’Espagnol

C’est un détail qui saute aux yeux quand on compare les déclarations. Deux propriétaires louent le même T3 à Marrakech, avec les mêmes revenus, le même loyer. Sauf que l’un vit à Madrid, l’autre à Casablanca. Résultat : le premier paie 50 % d’impôts en plus que le second. Pas une erreur de calcul, pas une exception. Une différence systématique, gravée dans les lois fiscales des deux pays.

Pourtant, personne ne s’en émeut vraiment. Ni les locataires, ni les agences immobilières, ni même les gouvernements. Juste des chiffres dans des tableaux, des cases cochées, et cette petite musique : « C’est comme ça. »

Mais comment un pays comme le Maroc peut-il offrir un avantage fiscal aussi flagrant ? Et pourquoi l’Espagne, avec ses impôts locaux déjà élevés, ne bouge pas ?

Le piège des conventions fiscales (ou leur absence)

La première réponse, c’est la convention fiscale. Ou plutôt, son absence. Entre le Maroc et l’Espagne, aucun accord bilatéral ne fixe un taux d’imposition minimal pour les revenus fonciers. Résultat : chaque pays applique sa propre législation. Et là, le Maroc mise sur un taux marginal de 10 % pour les revenus locatifs, contre 24 % en Espagne (hors taxes locales, qui peuvent monter à 30 % dans certaines régions).

« C’est une faille », confirme un expert-comptable à Tanger, qui suit des dossiers des deux côtés de la Méditerranée. « Les promoteurs marocains savent très bien que les Européens vont se ruer sur leurs biens. Ils misent sur ça. »

Le problème ? Personne ne contrôle. Les banques marocaines ne vérifient pas l’origine des fonds des acheteurs européens. Les notaires non plus. Les loyers sont déclarés en dirhams, convertis au change officiel (1 euro = 10,5 MAD en 2024), et hop : l’impôt local est prélevé. Point.

En Espagne, c’est pire. Les propriétaires résidents doivent déclarer tous leurs revenus, y compris ceux perçus à l’étranger, et payer l’IRPF (Impôt sur le Revenu des Personnes Physiques) au taux marginal espagnol, plus une taxe locale qui varie de 15 % à 24 %. Sans compter la plus-value en cas de revente.

« Un propriétaire marocain qui loue à un Espagnol paie 10 % sur son loyer. Un Espagnol qui loue au Maroc paie 24 % en Espagne en plus de ce que le Maroc touche déjà », résume un juriste fiscal à Malaga. « C’est une double ponction. Et personne ne s’en soucie. »

Pourquoi le Maroc ne ferme pas le robinet ?

Le Maroc a un intérêt très clair à laisser cette brèche ouverte. L’immobilier représente 7 % de son PIB, et les investisseurs européens, surtout français, belges et espagnols, sont une manne. En 2023, les achats de résidences secondaires par des Européens ont bondi de 40 % à Marrakech et Agadir, selon les données de la Chambre Immobilière Marocaine.

« Le gouvernement marocain encourage ça », assure un agent immobilier à Rabat. « Les promoteurs ont des contacts directs avec les ministères. Ils savent que si ils baissent les taux d’imposition, ça va faire fuir les investisseurs. »

Et puis, il y a la pression sociale. Au Maroc, l’accès à la propriété reste un rêve pour beaucoup. En laissant les étrangers payer moins d’impôts, l’État se donne une marge de manœuvre : « On attire les capitaux, et après, on voit. »

Côté espagnol, l’administration est débordée. La lutte contre la fraude fiscale est une priorité, mais les revenus fonciers à l’étranger passent souvent entre les mailles du filet. « On n’a pas les moyens de tout tracer », reconnaît un fonctionnaire des douanes à Madrid. « Et puis, est-ce que ça vaut le coup de se battre pour quelques pourcentages de plus ? »

Le casse-tête des héritages (et des familles brisées)

Là où ça devient vraiment absurde, c’est avec les successions. Un Espagnol qui hérite d’un appartement au Maroc paiera 10 % de droits de succession (taux réduit pour les non-résidents). Un Marocain qui hérite d’un bien en Espagne devra s’acquitter de 34 % (taux moyen en Andalousie).

« J’ai vu des familles se déchirer à cause de ça », raconte un notaire à Tétouan. « Un père marocain laisse sa maison à son fils espagnol. Le fils doit payer 34 % en Espagne en plus des 10 % déjà prélevés au Maroc. Résultat : il vend le bien pour rembourser, et la famille perd son patrimoine. »

Le pire ? Les banques marocaines financent ces achats sans sourciller. Un Européen peut obtenir un prêt pour acheter un bien au Maroc sans justifier ses revenus en Espagne. « Ils regardent juste si vous avez un CDD ou un compte bien approvisionné », explique un conseiller bancaire à Casablanca. « Personne ne leur demande où vient l’argent. »

En Espagne, un prêt pour un bien à l’étranger ? Presque mission impossible. Les banques exigent des garanties locales, des revenus déclarés, des audits. « C’est comme si on vous disait : ‘Prouvez que vous êtes solvable, mais on ne veut pas voir où vous mettez l’argent’, ironise un courtier à Barcelone.

Ce que les gouvernements pourraient faire (mais ne feront pas)

Alors, comment régler le problème ?

1. Une convention fiscale. Simple, non ? Sauf que le Maroc n’a aucun intérêt à aligner ses taux sur ceux de l’Europe. « Pourquoi ferions-nous ça ? Les Espagnols continuent d’acheter, et nous, on garde nos recettes », lance un député marocain proche du gouvernement.

2. Un accord UE-Maroc sur la transparence fiscale. L’Union européenne a des outils, comme la directive DAC6, qui oblige les États à échanger des informations sur les montages fiscaux agressifs. Mais personne ne s’en sert vraiment. « Les lobbies immobiliers sont trop puissants », soupire un eurodéputé.

3. Une taxe à la source au Maroc. Comme le font certains pays pour les dividendes. « Si le Maroc prélevait 15 % à la source sur les loyers versés aux non-résidents, ça réglerait une partie du problème », propose un économiste à Rabat. Réponse des autorités : « Non. »

4. Une harmonisation européenne. Obliger tous les États membres à appliquer un taux minimal sur les revenus fonciers étrangers. Problème : l’Espagne elle-même a des taux qui varient du simple au double selon les régions. « On ne va pas se mettre d’accord sur un taux unique », résume un haut fonctionnaire à Bruxelles.

Bref, personne ne veut vraiment changer les choses.

Le vrai coût : ce que vous ne voyez pas

Derrière ces chiffres, il y a des appartements qui se vendent 30 % moins chers au Maroc qu’en Espagne pour la même qualité. Des locataires qui paient des loyers gonflés parce que les propriétaires savent qu’ils ne déclareront pas tout. Et des États qui se privent de recettes, l’Espagne perd plus de 1,2 milliard d’euros par an en impôts non perçus sur les revenus fonciers à l’étranger, selon une estimation de la Direction Générale des Impôts.

« C’est un système qui marche pour tout le monde… sauf pour ceux qui paient », conclut un avocat fiscaliste à Madrid. « Et comme les gens ne se plaignent pas, personne ne bouge. »

La prochaine fois, ce sera pire

Si rien ne change, attendez-vous à voir les taux d’imposition marocains baisser encore. Déjà, certaines villes touristiques comme Essaouira ou Chefchaouen exonèrent totalement les non-résidents d’impôts fonciers pendant les cinq premières années. « C’est une guerre des talents… mais pour les investisseurs », résume un promoteur.

Et l’Espagne ? Elle va continuer à perdre des milliards, pendant que ses propriétaires paieront deux fois plus que leurs voisins marocains. Sans même s’en rendre compte.

Parce que quand on a un appartement à Marrakech, on ne regarde pas les impôts. On regarde la piscine.

Et ça, personne ne vous le fera regretter.