Les loueurs meublés, les nouveaux boucs émissaires du logement

Imaginez : vous avez acheté un appartement à Bordeaux pour le louer en meublé, avec un prêt bancaire. Vous bénéficiez d’un régime fiscal avantageux, le LMNP, qui vous permet d’amortir votre bien sur 20 ou 30 ans. Résultat ? Vous payez moins d’impôts, et vous pouvez réinvestir. Sauf que là, le gouvernement veut tout casser. D’un coup.

Pourquoi ? Parce que les médias adorent les histoires de « propriétaires qui spéculent » et de « touristes qui font monter les prix ». Sauf que la réalité est plus nuancée. 80 % des loueurs en meublé sont des particuliers, pas des fonds d’investissement. Beaucoup sont des retraités qui complètent leurs revenus, ou des jeunes actifs qui paient leur crédit. Et puis, il y a les 120 000 logements meublés en France qui tournent à perte ou à peine équilibre. Oui, certains abusent. Mais les supprimer tous, c’est comme brûler une bibliothèque pour effacer un livre volé.

Le gouvernement mise sur un argument simple : « La location courte durée fait monter les loyers. » Faux. Une étude de l’Université Paris-Dauphine publiée en 2022 montre que l’impact d’Airbnb sur les prix est marginal (moins de 1 % dans les villes étudiées). En revanche, ce qui fait vraiment flamber les loyers, c’est la pénurie de logements sociaux et la spéculation immobilière classique. Mais ça, c’est moins médiatique.

Alors pourquoi s’attaquer aux LMNP ? Parce que c’est plus facile que de réguler les agences immobilières ou les promoteurs. Parce que ça fait plaisir aux écologistes et aux associations anti-tourisme. Et parce que ça permet de dire : « On fait quelque chose ! » Même si ce « quelque chose » ne résout rien.

Le piège fiscal : moins d’attractivité, plus de vacance

Le projet du gouvernement ? Réduire de 70 % les amortissements dégressifs pour les loueurs meublés. Autrement dit, si vous avez acheté un appartement 200 000 €, vous ne pourrez plus déduire que 30 000 € par an au lieu de 100 000 €. Résultat ? Votre trésorerie s’effondre. Votre rentabilité aussi.

Exemple concret : À Lyon, un studio meublé se loue 900 €/mois. Avec les charges, l’assurance et les taxes, le propriétaire gagne à peine 300 € net par mois. Si le gouvernement réduit ses avantages fiscaux, soit il augmente les loyers (et se tire une balle dans le pied), soit il arrête de louer. Et là, vous avez un studio vacant.

Sauf que les vacants, le gouvernement s’en fiche. Parce que les vacants, ça ne fait pas de buzz. En revanche, un propriétaire qui crie à la « ruine » ou un locataire qui ne trouve plus rien, ça, ça fait des titres. Problème : ça ne résout pas la crise du logement. Ça la déplace, simplement.

Et puis, il y a les investisseurs. Ceux qui achètent des dizaines d’appartements pour les louer en meublé. Eux, ils ont les moyens de se défendre. Ils vont soit contourner la loi (en passant en location classique, par exemple), soit faire pression sur les politiques locaux. Résultat ? Les petits loueurs trinquent, les gros s’en sortent. C’est ça, la vraie injustice.

Airbnb, le paratonnerre parfait

Airbnb, c’est le bouc émissaire idéal. Tout le monde déteste la plateforme, les maires, les locataires, les associations de défenseurs du logement. Sauf que Airbnb ne représente que 1,5 % du marché locatif en France. 1,5 %. Un rien.

Pourtant, c’est sur eux que le gouvernement veut frapper. Pourquoi ? Parce que c’est plus simple que de réguler vraiment le secteur. Parce que ça fait plaisir à tout le monde. Et parce que les politiques locaux adorent interdire Airbnb dans leur ville, même si ça ne change rien.

Exemple : À Paris, la mairie a limité les locations courtes durées. Résultat ? Les prix ont baissé de 5 %. Super. Sauf que dans le même temps, les loyers ont continué à monter. Parce que le vrai problème, c’est l’offre. Pas Airbnb.

Alors pourquoi s’acharner ? Parce que c’est facile. Parce que ça fait croire qu’on agit. Et parce que personne ne veut parler de la vraie solution : construire plus de logements sociaux, et vite.

Ce que le gouvernement ne dit pas

Le projet de loi de finances 2027, c’est aussi une façon de tuer la location meublée sans le dire. Parce que si les avantages fiscaux disparaissent, les propriétaires vont se rabattre sur la location classique. Sauf que la location classique, c’est encore plus cher à gérer.

Résultat :

• Les petits propriétaires (retraités, jeunes actifs) vont lâcher l’affaire. Leurs biens vont devenir vacants ou être vendus en catastrophe.
• Les investisseurs vont se reconvertir dans d’autres niches (comme les résidences étudiantes, déjà très rentables).
• Les locataires ? Ils ne verront pas la différence. Parce que le problème, ce n’est pas les meublés. C’est l’immobilier tout court.

Et puis, il y a un détail que personne ne mentionne : les loyers vides. Oui, vous avez bien lu. Les propriétaires qui laissent leur bien vide parce qu’ils ne trouvent pas de locataire. Selon une étude de la Fédération nationale de l’immobilier (FNAIM), 1 logement sur 10 reste vacant en France. 1 sur 10.

Alors oui, interdire Airbnb ou taxer les LMNP, ça fait du bruit. Mais ça ne résout pas le vrai problème : il n’y a pas assez de logements. Pas assez de logements sociaux. Pas assez de logements abordables. Et surtout, pas assez de volonté politique pour construire.

La vraie question : et après ?

Si le gouvernement passe en force, qu’est-ce qui va se passer ?

1. Des milliers de logements meublés vont disparaître. Certains seront vendus, d’autres laissés vacants. Les villes comme Paris, Bordeaux ou Lyon vont perdre une partie de leur offre touristique.

2. Les prix vont continuer à monter. Parce que l’offre ne suivra pas la demande. Et les locataires paieront la note.

3. Les investisseurs vont se tourner vers d’autres placements. Les résidences étudiantes, les parcs de stationnement, l’immobilier commercial… Tout, sauf la location meublée.

4. Les petits propriétaires vont trinquer. Ceux qui comptaient sur leurs revenus complémentaires pour vivre. Ils vont devoir vendre, ou se serrer la ceinture.

Alors, est-ce que ça va changer quelque chose ? Non. Est-ce que ça va faire du bien aux locataires ? Non plus. Est-ce que ça va régler la crise du logement ? Bien sûr que non.

Mais ça, le gouvernement ne vous le dira pas. Parce que la vraie solution, c’est de construire. Et ça, c’est long, compliqué, et ça ne fait pas de bons titres.

Alors on préfère taper sur les loueurs meublés. Parce que c’est plus simple. Et que personne ne crie assez fort pour les défendre.