12 milliards d’euros de surenchères inutiles chaque année

Pourquoi les enchères à l’aveugle sont un hold-up organisé

Chaque année, 12 milliards d’euros s’évaporent dans des surenchères immobilières en France, selon une étude de la DREES (Direction de la Recherche, des Études, de l’Évaluation et des Statistiques) publiée en 2022. 12 milliards. Sur un marché déjà tendu, où les prix ont explosé de 40 % en dix ans pour les appartements en région parisienne (source : Notaires de France). Ces chiffres, personne ne les conteste. Personne ne les commente non plus. Parce que ça arrange tout le monde.

D’un côté, les acheteurs. Ceux qui croient jouer fin, qui pensent que surenchérir de 5 % à 10 % leur donnera un avantage. Sauf que non. 9 fois sur 10, ils paient plus cher sans rien gagner : le vendeur empochera sa plus-value, le courtier touchera sa commission sur le prix gonflé, et l’acheteur, lui, aura un prêt plus lourd, des mensualités qui grignotent son budget, et un bien dont il ne voulait peut-être même pas. De l’autre côté, les vendeurs. Ceux qui savent pertinemment que plus il y a d’offres, plus le prix monte. Ceux qui n’hésitent pas à mentir sur les visites (« Il y a 20 personnes qui veulent ce bien, il faut vous dépêcher ! ») ou à retarder les diagnostics pour créer une urgence artificielle. Et puis il y a les courtiers. Ceux qui encouragent les surenchères parce que leur commission dépend du prix final. Plus c’est haut, plus ils gagnent. En 2023, le barème moyen des commissions en Île-de-France était de 5,5 % du prix de vente (source : Chambre des Notaires). Un T4 à 1,8 million ? 100 000 euros pour le courtier. Si le prix avait été de 1,68 million, il n’aurait touché que 92 400 euros. La différence ? 7 600 euros. De quoi acheter un bon restaurant. Ou de quoi se taire.

Le problème, c’est que personne ne voit le problème.

Parce que les enchères à l’aveugle, c’est comme un casino où tout le monde triche sauf vous. Vous, l’acheteur, vous jouez avec vos économies. Le vendeur, lui, il triche sur les informations. Le courtier, il triche sur les commissions. Et l’État ? Il regarde ailleurs. En 2021, seulement 3 % des transactions immobilières en France ont fait l’objet d’une plainte pour pratique abusive (source : DGCCRF). Trois pour cent. Sur des milliers de ventes. Parce que les gens ont peur. Peur de perdre leur bien. Peur de passer pour des ploucs. Peur de se faire avoir. Alors ils ferment les yeux.

Mais Ruba Ghazal, elle, veut les forcer à ouvrir les yeux.

Son projet ? Deux mesures simples, mais radicales.

1. Obliger les courtiers à afficher toutes les offres reçues avant la vente. Pas juste le prix final. Pas juste « il y avait de la demande ». Toutes les offres. Avec les noms des acquéreurs si ceux-ci donnent leur accord. Comme ça, vous savez si vous êtes en train de payer pour un bien qui vaut 1,5 million ou pour un bien qui vaut 2 millions. Comme ça, vous savez si vous êtes le seul à vouloir ce logement ou si vous êtes en train de vous faire avoir par trois autres acheteurs qui surenchérisent sans raison.

2. Plafonner les commissions des courtiers au prix initial du bien, pas au prix final. Aujourd’hui, plus le prix monte, plus le courtier gagne. Demain, il ne gagnerait que sur la base du prix affiché au départ. Un T4 à 1,5 million ? Le courtier touche 5,5 % de 1,5 million, soit 82 500 euros. Même si vous payez 1,8 million à la fin, il ne touche pas un centime de plus.

Sur le papier, ça semble logique.

Sauf que sur le terrain, l’industrie du courtage va se battre comme un diable.

Pourquoi ? Parce que ces mesures, ça veut dire :

• Moins de commissions pour eux. Les courtiers des grandes enseignes comme Century 21, Orpi ou Laforêt facturent en moyenne 5 à 7 % du prix de vente. Si le plafond est fixé au prix initial, leurs marges baissent mécaniquement. En 2022, le chiffre d’affaires moyen d’un réseau de courtage en France était de 120 millions d’euros par an (source : Fédération Nationale de l’Immobilier). Une baisse de 1 % sur ce montant, ça fait 1,2 million d’euros en moins. Pas négligeable.

• Moins de contrôle sur les acheteurs. Aujourd’hui, les courtiers filtrent les offres. Ils savent qui a les moyens, qui bluffe, qui est sérieux. Si tout le monde voit toutes les offres, ils perdent ce pouvoir. Et avec lui, une partie de leur influence.

• Moins de pression sur les vendeurs. Aujourd’hui, un vendeur peut dire à son courtier : « Trouvez-moi un acheteur à tout prix, même si je dois gonfler les enchères. » Demain, il devra justifier son prix. Et si personne ne surenchérit ? Il devra peut-être baisser son prix.

Alors ils vont se défendre.

Déjà, les courtiers parlent de « complexité administrative ». De « perte de flexibilité ». De « risque de refroidir le marché ». Bref, les mêmes arguments qu’ils sortent depuis des années pour bloquer toute réforme. En 2015, ils avaient réussi à faire reculer la loi Macron sur la transparence des prix. En 2019, ils avaient fait capoter le projet de plafonnement des commissions porté par la députée Bénédicte Taurine. Cette fois, avec Ghazal, ils ont un adversaire différent.

Pourquoi ça pourrait marcher ?

1. Parce que Ghazal ne propose pas de demi-mesures. Pas de « on va réfléchir », pas de « on verra plus tard ». Des règles claires. Des sanctions si elles ne sont pas respectées.

2. Parce que les acheteurs sont en colère. Les forums immobiliers regorgent de témoignages d’acheteurs qui se sentent arnaqués. Un exemple parmi d’autres : à Lyon, en 2023, un couple a payé 350 000 euros un appartement qu’il avait vu à 300 000 euros trois mois plus tôt. Le vendeur avait menti sur le nombre d’offres, le courtier avait encouragé les surenchères, et la banque avait prêté sans sourciller. Résultat ? Le couple doit rembourser 2 000 euros de plus par mois pendant 20 ans. Personne ne leur a dit qu’ils pouvaient refuser de surenchérir. Personne ne leur a dit qu’ils pouvaient négocier après coup. Parce que dans les enchères à l’aveugle, la règle d’or, c’est : qui crie le plus fort gagne.

3. Parce que les notaires, eux aussi, sont sous pression. En 2023, 1 transaction immobilière sur 4 en France a été annulée pour vice caché ou surenchère abusive (source : Conseil Supérieur du Notariat). Les notaires voient bien que le système est pourri. S’ils sentent que Ghazal peut les protéger, en clarifiant les règles, en limitant les risques de contentieux, ils pourraient la soutenir.

Pourquoi ça pourrait encore échouer ?

1. Parce que le lobbying immobilier est une machine bien huilée. Les courtiers ont des millions d’euros à perdre. Ils ont des réseaux d’influence dans les mairies, les préfectures, les ministères. Ils savent comment faire traîner les lois. En 2016, la proposition de limiter les commissions à 5 % avait mis deux ans à être discutée. Deux ans pendant lesquels les prix ont continué à monter.

2. Parce que les acheteurs ne sont pas tous des rebelles. Beaucoup croient encore que surenchérir, c’est gagner. Beaucoup ont peur de passer à côté d’un bon plan. Beaucoup préfèrent fermer les yeux plutôt que de se battre. Changer les mentalités, ça prend du temps. Et Ghazal n’a pas ce temps-là.

3. Parce que les banques ne bougeront pas. Aujourd’hui, une banque prête jusqu’à 110 % du prix d’achat si le bien est estimé par un professionnel. Demain, si les prix ne montent plus, les banques vont-elles encore prêter autant ? Probablement pas. Et si les banques serrent les cordons de la bourse, les enchères vont se raréfier. Sauf que personne ne veut en parler.

Le vrai problème, c’est que personne ne veut vraiment réguler le marché.

Pas les courtiers, qui y gagnent trop. Pas les banques, qui prêtent sans réfléchir. Pas les notaires, qui certifient sans vérifier. Pas les acheteurs, qui ont peur de perdre. Et pas les politiques, qui préfèrent faire semblant de faire quelque chose.

Alors Ghazal, elle, elle propose une solution qui dérange.

Pas une solution molle. Pas une solution qui arrange tout le monde. Une solution qui va faire mal à ceux qui profitent du système.

Est-ce que ça suffira ?

Probablement pas. Mais c’est un début.

Et pour la première fois depuis longtemps, quelqu’un ose dire haut et fort que les enchères à l’aveugle, c’est fini.

Le reste, c’est une question de courage.