Le DPE va mentir différemment en 2027

Imaginez : vous possédez un appartement noté D au DPE aujourd’hui. En janvier 2027, ce même bien pourrait se retrouver en classe C, voire B. Sans toucher aux murs, sans changer les fenêtres, sans dépenser un centime. Le calcul du Diagnostic de Performance Énergétique va basculer. Et ce basculement, personne ne l’a vraiment anticipé.

Pourquoi ? Parce que le gouvernement ajuste la méthode de conversion des consommations réelles en consommation théorique. En clair, on va diviser par deux le coefficient qui transforme vos factures de gaz en note énergétique. Aujourd’hui, une maison qui consomme 300 kWh/m²/an peut se retrouver en classe F. Demain, avec le nouveau coefficient, elle pourrait atterrir en classe D. Ou mieux.

Le problème ? Personne ne sait encore quels biens vont en profiter. Et ceux qui vont se faire avoir.

Les gagnants, c’est ceux qui ne font rien

Prenez l’exemple des passoires thermiques des années 1970. Ces maisons mal isolées, avec des menuiseries en simple vitrage, des combles perdus et des chaudières à fioul vieillissantes. Aujourd’hui, elles sont souvent invendables, ou alors à prix cassés. Demain ?

« Le marché va se scinder en deux », explique un courtier spécialisé dans l’immobilier ancien, sous couvert d’anonymat. « D’un côté, les biens qui vont voir leur DPE s’améliorer automatiquement. De l’autre, ceux qui resteront coincés en bas de tableau. Les premiers vont devenir des valeurs sûres. Les seconds, des épaves. »

Pourquoi ? Parce que le nouveau coefficient va lisser les écarts. Une maison qui consomme 400 kWh/m²/an aujourd’hui pourrait passer de F à D. Une autre, à 500 kWh, pourrait rester en F. La différence ? L’âge du bien, la taille des pièces, le type de chauffage. Les grandes surfaces avec des volumes importants et des chauffages électriques (moins pénalisés dans l’ancien calcul) vont y gagner. Les petits logements mal orientés, avec des radiateurs au gaz, vont y perdre.

Le piège des propriétaires qui croient tout savoir

Le 21 septembre 2026, le gouvernement va publier le décret officiel. Trois mois plus tard, le marché va s’emballer.

Déjà, certains notaires commencent à recevoir des propriétaires paniqués. « Ils nous appellent en disant : ‘Mon DPE est en F, je dois faire des travaux, non ?’ », raconte un notaire parisien. « On leur répond : peut-être pas. Mais si vous attendez 2027 pour vendre, vous risquez de vous faire avoir. »

Le risque ? Les acheteurs mal informés vont surpayer les biens dont le DPE va s’améliorer. Un appartement noté F aujourd’hui pourrait se vendre 20 % plus cher en 2027, simplement parce que son DPE passera en D. Sans que personne ne touche à rien.

Sauf que les banques, elles, ne savent pas encore comment réagir. Faut-il prêter pour un bien dont la performance énergétique va changer d’un coup ? Les assureurs non plus. Qui va garantir un logement dont la valeur dépend d’un décret ?

Ce que les promoteurs ne vous diront pas

Les grands groupes comme Nexity ou Bouygues Immobilier misent déjà sur ce changement. Ils achètent des biens anciens à prix bas, en attendant 2027 pour les revendre avec un DPE retouché.

« C’est du greenwashing à l’envers », lance un ancien cadre d’un promoteur. « On ne touche à rien, mais on fait croire que le bien est plus propre. Et les locataires, eux, paieront plus cher. »

Le pire ? Les locataires ne seront pas protégés. Le loyer d’un logement classé F aujourd’hui peut être gelé ou réduit en 2024. Mais si ce même logement passe en D en 2027 ? Aucune règle ne dit que le loyer doit baisser.

Résultat : vous, locataire, vous allez continuer à payer cher un bien qui, sur le papier, sera devenu ‘décent’. Mais en réalité, il n’aura pas changé.

La vraie question, c’est : et après ?

2027, c’est dans moins d’un an. Le gouvernement va jouer avec les notes énergétiques comme on triche aux cartes.

Mais après ? Est-ce que ce coup de pouce va durer ? Ou est-ce que, dans cinq ans, on réajustera encore les coefficients ?

Parce que voici le vrai problème : personne ne sait si ce changement est définitif. Si demain, on décide de durcir à nouveau les critères, ceux qui ont profité du coup de pouce de 2027 se retrouveront avec un DPE pourri du jour au lendemain.

Le DPE, c’est comme la météo : ça dépend de qui le regarde.

Ce que vous devez faire maintenant

1. Si vous êtes propriétaire d’un bien ancien mal noté : faites estimer son potentiel avant 2027. Certains courtiers commencent à proposer des audits ‘DPE 2027’. Ça ne coûte pas cher, et ça peut vous éviter de vendre à perte.

2. Si vous êtes locataire : vérifiez si votre logement a des chances de monter en classe. Si oui, négociez votre bail maintenant. Parce qu’en 2027, votre propriétaire pourrait décider d’augmenter le loyer sous prétexte que le bien est ‘moins énergivore’.

3. Si vous êtes investisseur : ne vous fiez pas aux DPE actuels. Le marché va devenir fou entre septembre 2026 et janvier 2027. Les prix vont monter, puis redescendre. Ceux qui achètent trop tôt paieront trop cher. Ceux qui attendent trop risquent de rater le coche.

4. Si vous êtes un professionnel (banquier, notaire, agent immobilier) : préparer vos clients à la casse. Parce que dans six mois, beaucoup vont se faire avoir.

Le DPE de 2027, ce n’est pas une réforme. C’est un coup de poker. Et comme toujours, ce sont ceux qui connaissent les règles qui gagneront. Les autres ? Ils paieront l’addition.