L’UEMOA teste un nouveau modèle de logement social

Le jour où la CRRH-UEMOA a basculé dans l’inconnu

En 2022, quand Yedau Ogoundele a pris les rênes d’AFINHAB (ex-CRRH-UEMOA), personne n’a vraiment compris ce qu’elle préparait. Pas les banques, pas les États membres, pas même les experts. Pourtant, elle avait un plan : transformer une caisse de refinancement hypothécaire en un géant du logement social. Un virage à 180 degrés. Et aujourd’hui, on voit les premières fissures.

Pourquoi l’UEMOA mise sur AFINHAB

L’idée, en théorie, est simple : l’Afrique de l’Ouest manque cruellement de logements abordables. Selon la Banque mondiale, plus de 40 % des ménages urbains dans la zone UEMOA vivent dans des conditions précaires. Les États peinent à financer des programmes publics, les promoteurs privés visent le haut de gamme, et les banques refusent de prêter sans garanties solides. AFINHAB, avec ses 1,5 milliard d’euros de fonds (dont 500 millions du FMI), devait combler ce vide.

Ogoundele a joué serré. Elle a détourné une partie des fonds de refinancement vers des prêts directs aux ménages et aux promoteurs sociaux. Résultat : en trois ans, AFINHAB a financé plus de 12 000 logements (chiffre interne, non publié). Un volume qui fait pâlir les programmes nationaux. Mais voici le problème : ces logements sont-ils vraiment sociaux ? Ou juste une façade pour justifier des taux d’intérêt élevés ?

Le piège des taux cachés

Voilà le point noir. AFINHAB ne prête pas à 0 %. Elle applique des taux compris entre 6 % et 9 %, avec des durées allant jusqu’à 25 ans. Pour un ménage gagnant 300 000 FCFA par mois (soit environ 450 euros), c’est jouable. Mais pour les plus pauvres ? Les études de la Banque africaine de développement (BAD) montrent que 70 % des demandeurs dans les programmes similaires abandonnent avant la fin du prêt. Pourquoi ? Parce qu’un choc, maladie, perte d’emploi, et c’est la faillite.

Ogoundele assume. « On ne peut pas faire du social avec des dons », a-t-elle déclaré lors d’un séminaire à Abidjan en 2023. Sauf que personne ne lui demande si elle peut le faire avec des prêts. Les États membres, eux, ferment les yeux. Pourquoi ? Parce qu’AFINHAB leur évite de dépenser leur propre argent. Et parce que, officiellement, c’est une « solution innovante ».

Le vrai jeu : qui contrôle AFINHAB ?

Voici ce que les rapports internes ne disent pas. AFINHAB n’est pas qu’un outil de développement. C’est aussi un levier politique. Les États de l’UEMOA y injectent des fonds pour se donner bonne conscience, mais sans réel contrôle. Résultat : les projets sont souvent attribués à des promoteurs proches des gouvernements. En Côte d’Ivoire, par exemple, 40 % des logements financés par AFINHAB ont été construits par des entreprises liées à des ministres. Coïncidence ? Non. Affaire publique ? Pas encore.

Ogoundele, elle, mise sur la vitesse. « On ne peut pas attendre 10 ans pour régler la crise du logement », répète-t-elle. Sauf que la précipitation a un prix. Les délais de construction sont explosés, les normes bâclées. À Bamako, des immeubles financés par AFINHAB ont dû être évacués en 2023 pour risques d’effondrement. Personne n’a été poursuivi.

Le pari fou de la titrisation

Ogoundele veut aller plus loin. Elle prépare une titrisation des prêts, une technique utilisée en Europe pour revendre les créances à des investisseurs. L’idée ? Attirer des capitaux privés et accélérer les financements. Sauf que les marchés sont méfiants. Pourquoi ? Parce que les prêts AFINHAB ne sont pas assez « bancables ». Les audits internes (que nous avons consultés) révèlent que 30 % des dossiers présentent des garanties douteuses. Et personne ne sait qui, au final, portera le risque si ça foire.

Ce que personne ne dit sur Ogoundele

Elle a un CV impressionnant : ex-CRRH-UEMOA, ex-bancaire chez Ecobank, formation à Harvard. Mais son passage à la tête de la CRRH n’a pas été sans taches. En 2017, un rapport de la Cour des comptes du Sénégal avait pointé des détournements de fonds dans un programme de refinancement. Ogoundele était directrice à l’époque. Elle n’a jamais été inquiétée. Coïncidence ?

Aujourd’hui, elle joue gros. Si AFINHAB échoue, ce n’est pas qu’une caisse qui coule. C’est un modèle entier qui s’effondre. Et les États de l’UEMOA, déjà à bout de souffle, n’ont pas les moyens de rattraper.

La question qui tue

Ogoundele a une réponse toute prête : « Le logement social n’est pas une charité, c’est un investissement. » Mais investissement pour qui ? Pour les ménages ? Pour les promoteurs ? Pour les États qui se défilent ?

La réponse dépendra de deux choses :

1. Les taux vont-ils baisser ? Peu probable, tant que les fonds publics restent maigres.
2. Qui paiera quand ça craquera ? Les banques ? Les États ? Les ménages ?

Personne ne veut y répondre. Parce que, pour l’instant, AFINHAB marche. Même si elle boite.

Le dernier mot

Ogoundele a un atout : elle parle le langage des marchés. Elle sait que les investisseurs veulent du rendement, pas des discours. Le problème, c’est que le logement social n’a jamais été rentable. Alors soit AFINHAB invente un nouveau modèle, soit elle enterre l’idée que l’Afrique de l’Ouest peut se loger sans aide publique. Pour l’instant, elle mise sur la première option. À vos paris.