Dès 2025, la Suisse devra densifier ses maisons vides

Pourquoi personne ne veut parler des maisons vides ?

Parce que c’est un sujet qui pique. D’un côté, il y a les propriétaires. Ceux qui ont hérité d’une villa à 100 000 francs, trop grande pour leurs besoins, mais qu’ils refusent de vendre. « Ma famille y a toujours vécu », « C’est notre patrimoine », « À quoi bon densifier ? » Bref, les arguments émotionnels sont sortis. De l’autre, il y a les promoteurs. Ceux qui rêvent de lotir des zones vertes, de construire des immeubles là où il n’y en a pas. Sauf que les Suisses, en général, détestent ça. Une étude de l’EPFL de 2022 le confirme : 83% des habitants des communes rurales rejettent les projets de densification. Même à Lausanne, où les prix de l’immobilier explosent, les référendums contre les nouveaux bâtiments passent systématiquement.

Pourtant, le problème est là. La Suisse a besoin de 80 000 nouveaux logements par an pour absorber la croissance démographique et les besoins des jeunes. Où les construire ? Sur des terres agricoles ? Dans des zones déjà saturées ? Non. Dans les maisons vides.

Mariette Beyeler, urbaniste et autrice du rapport « Densifier sans détruire » (2023), le dit sans détour : « On peut soit continuer à mentir en disant que c’est impossible, soit accepter que la Suisse va devoir manger une partie de son territoire résidentiel. » Elle ne parle pas de gratte-ciel. Juste de transformer un garage en studio, d’ajouter un étage sur une villa, ou de regrouper deux maisons mitoyennes en un seul logement collectif. Rien d’exceptionnel. Juste du bon sens.

Sauf que le bon sens, en Suisse, se heurte souvent à l’inertie.

Le piège des communes qui refusent de voir

Prenez la commune de Berne. Officiellement, elle encourage la densification. Officieusement, elle bloque tout projet qui touche aux maisons individuelles. Résultat : en 2023, seulement 12 permis de construire pour des extensions ont été délivrés dans le canton, contre 234 refus. Pourquoi ? Parce que les propriétaires terriens font pression. Parce que les partis de droite crient au « gâchis du paysage ». Parce que les Suisses aiment leurs grands jardins, leurs murs en pierre, leur tranquillité.

Problème : ces mêmes jardins coûtent une fortune à entretenir. Ces mêmes murs en pierre isolent thermiquement comme du polystyrène. Et cette tranquillité ? Elle cache une réalité : les prix de l’immobilier à Berne ont augmenté de 45% en dix ans. Les jeunes ne peuvent plus acheter. Les familles doivent s’endetter. Et les maisons vides, elles, valent encore plus cher.

Beyeler cite un exemple précis : « À Zoug, une maison de 150 m² vide se vend 2,5 millions. Un appartement de 60 m² en centre-ville, lui, dépasse rarement les 800 000 francs. » La logique ? Elle est simple : la rareté crée de la valeur. La densification, si elle est bien faite, aussi.

Sauf que personne ne veut en entendre parler.

Ce qui coince vraiment : l’argent et les égoïsmes

Densifier une maison individuelle, ce n’est pas gratuit. Il faut des études de sol, des permis, des architectes. Le coût moyen d’une extension légale en Suisse dépasse 300 000 francs. Qui va payer ? Le propriétaire ? La commune ? L’État ? Personne ne veut se mouiller.

Pire : les banques refusent souvent de financer ces projets. Pourquoi ? Parce qu’une maison densifiée vaut moins cher qu’une maison « pure ». « Un bien immobilier doit garder sa valeur, explique Beyeler. Or, transformer une villa en duplex fait baisser son prix de marché de 15 à 20%. Les banques ont peur de ne pas être remboursées. »

Résultat : les propriétaires qui osent densifier le font au noir. Sans permis. Avec des matériaux de récup’, des cloisons en plaques de plâtre, des fenêtres qui fuient. « On appelle ça des ’micro-extensions’, raconte une habitante de Lucerne. Des petits studios sans chauffage correct, sans isolation. Des passoires thermiques. » La qualité ? Elle n’intéresse personne.

Et puis, il y a l’effet psychologique. Quand un voisin densifie sa maison, les autres paniquent. « Ça va dévaloriser mon bien », « Ça va tout changer », « Ce n’est pas dans notre quartier ». Bref, la peur de l’autre.

Pourtant, Beyeler a calculé : « Si la Suisse densifiait ne serait-ce que 10% de ses maisons individuelles, elle gagnerait l’équivalent de 100 000 nouveaux logements sans toucher à un seul hectare de nature. » Zéro béton. Zéro lotissement. Juste de l’intelligence.

Sauf que l’intelligence, en politique, se heurte souvent à l’intérêt immédiat.

La loi va forcer la main. Mais à quel prix ?

Dès 2025, la Loi sur l’aménagement du territoire (LAT) va imposer aux communes d’intégrer des objectifs de densification dans leurs plans directeurs. Objectif affiché : réduire de 20% le nombre de logements vacants d’ici 2035. Moyen : inciter, puis obliger, les propriétaires à transformer leurs biens.

Problème : les communes ont jusqu’à présent ignoré ces obligations. À Genève, où le manque de logements est criant, seulement 3% des projets de densification ont abouti depuis 2020. À Zurich, c’est pire : 1%. Les raisons ? « Manque de moyens », « Complexité administrative », « Résistance des citoyens ». Bref, l’habituel.

Beyeler ne croit pas aux bonnes intentions. « Les lois, ça ne change rien si les gens ne veulent pas. » Elle pointe du doigt un détail : les subventions fédérales pour la densification ont été réduites de 40% depuis 2022. « On parle beaucoup, on agit peu », résume-t-elle.

Et puis, il y a l’argument massue : la transition énergétique. Une maison individuelle sous-occupée, c’est 30 à 50% d’énergie gaspillée par rapport à un logement collectif. « On ne peut plus se permettre ce luxe », assène Beyeler. « Soit on densifie, soit on va droit dans le mur climatique. »

Ce qui va vraiment se passer ?

La Suisse va densifier. Mais pas comme on l’imagine.

• Les riches garderont leurs villas. Ceux qui peuvent se le permettre paieront des architectes pour ajouter un étage en bois, avec des fenêtres panoramiques. Le résultat ? Des maisons encore plus chères, mais un peu moins vides.
• Les classes moyennes devront se serrer la ceinture. Extension illégale ou location d’une chambre chez un voisin. Pas de chauffage central, pas d’isolation correcte.
• Les jeunes loueront des studios dans des immeubles bas. Pas de jardin, pas de parking, mais un prix abordable. Le rêve suisse ? Enterré.
• Les communes rurales résisteront jusqu’au bout. Référendums, manifestations, blocages administratifs. La densification sera perçue comme une attaque contre le mode de vie helvétique.

Beyeler le dit sans détour : « On va y arriver, mais ce sera moche. Très moche. »

Pourquoi ? Parce que la Suisse a toujours cru que le problème des logements pouvait être résolu sans toucher à ses maisons. Sans remuer ses certitudes. Sans accepter que certaines choses doivent changer.

D’ici 2035, 1,5 million de Suisses vivront dans des logements sous-optimisés. Pas par choix, par défaut. Parce que personne n’a voulu voir la réalité en face.

Et vous, vous allez où ? Dans une villa vide ? Un studio sans soleil ? Une maison mitoyenne avec des voisins que vous n’avez pas choisis ?

La réponse est déjà dans les chiffres.