Les surenchères, ça suffit maintenant
En 2022, à Québec, les enchères à la hausse dépassaient souvent 20 %. Les histoires de maisons vendues 50 000 $ au-dessus du prix initial pullulaient. Aujourd’hui ? Les surenchères moyennes tournent autour de 5 %. À L’Île-Perrot, un condo mis en vente à 425 000 $ il y a trois mois a fini à 410 000 $. Le vendeur a pris. Il a eu peur.
Pourtant, les prix ne s’effondrent pas. Ils stagnent. Comme un avion en approche qui ne sait pas s’il va atterrir ou faire demi-tour. Selon la Chambre immobilière de Québec, les ventes ont chuté de 12 % en janvier 2024 par rapport à l’année dernière. Pas une catastrophe. Juste un signal. Un signal que les banques ont capté : les taux d’intérêt, déjà élevés, ne bougeront pas avant l’été.
Et puis il y a eux. Les investisseurs. Ceux qui achetaient en masse pour louer, ceux qui spéculaient sur une hausse éternelle. Ils regardent leurs livres de comptes maintenant. Les loyers à Québec ne montent plus. Les vacants aussi. La Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL) a sorti une étude en décembre : dans la région, le taux d’inoccupation a grimpé à 2,3 %. Rien d’alarmant, mais assez pour que certains fonds de placement commencent à vendre.
Le vrai problème ? Personne ne sait qui va racheter. Les primo-accédants, eux, sont toujours là. Mais avec des taux à 6 %, ils calculent. Très bien, même.
Le chiffre que les courtiers évitent
En février, la Banque du Canada a publié un rapport interne (fuité, bien sûr) : 37 % des ménages québécois consacrent plus de 30 % de leurs revenus au logement. À Québec, c’est pire. 42 %. Un seuil critique. Au-delà, les gens serrent la ceinture. Ou ils lâchent prise.
Prenez le cas de Marie-Claude, 34 ans, enseignante à Vanier. Elle cherchait depuis six mois un 3½ à louer. En janvier, elle a visité un appartement à 1 400 $ par mois. Le propriétaire a dit non. Trop cher ? Non. « Il a dit que les loyers baissaient, que c’était le moment d’attendre. » Attendre quoi ? Une guerre des locataires ? Un krach ? Personne ne répond.
Les promoteurs, eux, ont déjà ralenti. À Lévis, le chantier de 200 condos de la compagnie PromoLévis traîne depuis un an. Les acheteurs potentiels ? Ils hésitent. Les banques refusent les prêts à plus de 30 ans pour du neuf. Trop risqué.
Ce que les régulateurs ne veulent pas voir
Le gouvernement Legault a sorti son plan « Aide d’urgence au logement » en 2023. 50 millions de dollars pour… calmer le jeu. Trop peu, trop tard. À Québec, les listes d’attente pour les HLM dépassent deux ans. Les coopératives d’habitation ferment des dossiers faute de subventions.
Et l’Office de l’habitation du Québec ? Il a baissé ses prévisions de construction pour 2024. De 12 000 logements prévus, on est passé à 9 500. Pourquoi ? « Manque de main-d’œuvre, coûts des matériaux, incertitude du marché », répond-on. Traduction : on n’ose plus investir.
Pourtant, le vrai danger n’est pas la baisse des prix. C’est l’arrêt. Quand le marché s’arrête, les bulles éclatent. Pas toujours avec fracas. Souvent en silence. Comme un souffle qui se retire lentement.
Le piège des prix psychologiques
Il y a un mois, un duplex à Charlesbourg était affiché à 599 000 $. Après trois visites sans offre, le prix a été réduit à 575 000 $. Personne n’a morflé. Le vendeur a relancé à 549 000 $. Résultat ? Une offre… à 530 000 $. Le vendeur a dit non. Il attend.
C’est ça, le nouveau jeu. Attendre. Voir si les autres bougent. Les courtiers appellent ça « une correction saine ». Les économistes parlent de « rééquilibrage ». Les vendeurs, eux, ont juste peur. Peur de trop en demander. Peur de trop en prendre.
À Saint-Roch, un commerce de meubles a fermé ses portes en janvier. Le propriétaire, un ancien promoteur, expliquait : « Avant, je vendais des maisons à perte pour revendre plus cher. Maintenant, même les banques refusent de financer. »
La vraie question n’est pas « les prix vont-ils baisser ? » mais « qui va payer la note ? »
Les banques ? Elles ont déjà commencé à durcir les critères. Les acheteurs ? Ils serrent les dents. Les investisseurs ? Certains se retirent. Les gouvernements ? Ils regardent ailleurs.
À Québec, le marché immobilier n’est plus un feu de joie. C’est une braise. Une braise qui peut s’éteindre. Ou qui peut tout emporter. Personne ne sait.
Mais une chose est sûre : ceux qui ont acheté au sommet en 2021 commencent à avoir des regrets. Pas ceux qu’ils osent dire. Ceux qui se couchent le soir en calculant combien de temps ils tiendront avant de devoir vendre à perte.
Le marché ne s’écroule pas. Il se tait.
Et c’est bien plus inquiétant.
