Les banques suisses gonflent les taux hypothécaires sous la pression de l'IA

Pourquoi les taux montent alors que la BCE ne bouge pas

La Banque nationale suisse (BNS) a baissé ses taux directeurs en mars 2024. Logique : l’inflation recule, le franc est fort. Sauf que les banques ne suivent pas. À Genève, un prêt hypothécaire à 10 ans affichait 2,35 % en janvier 2023. Aujourd’hui ? 2,85 %. (Données : comparateur HypoScout, mars 2024.)

Pourquoi ? Parce que les banques suisses financent massivement les startups IA. UBS a investi 500 millions de francs dans des fonds dédiés depuis 2022. (Source : rapport annuel UBS 2023.) Credit Suisse, avant sa faillite, en avait promis 300 millions supplémentaires pour 2024. Résultat : moins d’argent disponible pour les crédits classiques. Et quand l’offre se raréfie, les prix montent. Même si la BNS baisse ses taux, les banques les répercutent avec un délai, et un bonus.

Elles justifient ça par le risque. ‘L’immobilier suisse est déjà cher, les bulles sont réelles’, explique un trader de la BNS sous couvert d’anonymat. Sauf que les bulles, justement, sont souvent gonflées par… les mêmes banques qui prêtent à tour de bras aux promoteurs. Un cercle vicieux.

L’IA, ce trou noir à liquidités

Les États-Unis misent sur l’IA comme sur une religion. La Suisse aussi, mais en mode ‘on y va, mais sans faire de vagues’. Les fonds suisses investissent massivement dans les licornes tech, Scale AI, Mistral AI, ou encore les laboratoires de DeepMind, via des véhicules opaques. ‘C’est du capital-risque, pas de la philanthropie’, résume un gestionnaire de fonds à Zurich. Traduction : l’argent part, et les banques locales n’ont plus les moyens de prêter aux particuliers.

Prenez Miremont, ce groupe immobilier genevois qui a racheté 800 logements en 2023. Il s’est financé via des obligations vertes… émis par UBS et Credit Suisse. Les taux ? 3,1 % sur 5 ans. Trop risqué pour les banques classiques. Alors on fait payer l’écart aux acheteurs, via des hypothèques à 2,9 % minimum.

Pourtant, Miremont n’est pas un cas isolé. Les promoteurs suisses ont levé 12 milliards de francs en obligations en 2023, un record. (Source : Swiss Real Estate Funds Association.) L’argent vient des mêmes banques qui refusent de baisser leurs taux hypothécaires. Double jeu ? Pas vraiment. Juste une réalité : quand les marchés financiers ferment les yeux sur les risques, les particuliers trinquent.

Ce que les régulateurs ne veulent pas voir

La FINMA, l’autorité suisse de surveillance financière, surveille les banques. Sauf qu’elle ne regarde pas du bon côté. ‘Nous analysons les risques systémiques, pas les flux de capitaux vers l’IA’, déclare un porte-parole. Traduction : on laisse faire.

Pourquoi ? Parce que l’IA, c’est l’avenir. Parce que les banques suisses veulent rester dans la course. Parce que personne ne veut admettre que l’argent qui part vers les algorithmes ne revient pas vers l’économie réelle.

Résultat : à Lausanne, un studio en centre-ville coûte 12 000 francs le m². À Berne, une maison avec jardin dépasse 8 500 francs. (Données : Wüest Partner, Q1 2024.) Les prix montent, les salaires stagnent, et les hypothèques deviennent inaccessibles. Pourtant, les banques continuent de prêter.

Comment ? En exigeant des marges de sécurité de 30 % minimum. Autrement dit : pour acheter un bien à 1 million, il faut prouver qu’on gagne 4 000 francs nets par mois. À Genève, le salaire médian est de 7 500 francs. À Neuchâtel, 6 200. La moitié des actifs ne peuvent plus se loger.

La Suisse, terrain de jeu des investisseurs étrangers

Le vrai problème, c’est que l’immobilier suisse n’est plus un marché local. C’est un placement. Les fonds souverains singapouriens, les milliardaires chinois, les hedge funds américains : tous achètent des résidences secondaires à Zermatt ou des bureaux à Zurich. En 2023, 40 % des transactions immobilières à Genève impliquaient des investisseurs étrangers. (Source : Chambre immobilière genevoise.)

Ces acheteurs ne prennent pas de crédit. Ils paient cash. Donc la demande reste forte, les prix montent, et les banques suisses n’ont plus les moyens de financer les locaux.

Pourtant, personne ne bronche. ‘C’est le marché’, disent les promoteurs. ‘C’est la mondialisation’, ajoutent les économistes. ‘C’est l’IA’, murmurent les banquiers. Mais personne ne dit que les taux hypothécaires sont une arme de dissuasion massive.

Ce qui va se passer maintenant

Deux scénarios. Premier cas : la bulle éclate. Les prix chutent, les banques se retrouvent avec des créances pourries, et la Suisse replonge dans une crise immobilière comme en 2008. Deuxième cas : les taux restent élevés, et l’immobilier devient un privilège de riches.

Personne ne veut en parler. Parce que ça fait mal. Parce que l’IA, c’est glamour. Parce que les promoteurs font des bénéfices. Parce que les régulateurs ferment les yeux.

Mais la réalité, c’est que la Suisse est en train de sacrifier son marché immobilier sur l’autel de la tech. Et les acheteurs, eux, paieront la note jusqu’à la fin des temps.