12 mois de retard et des locataires qui ne bougent pas

C’est une scène qui se répète, comme un mauvais film. Début décembre 2023, à Forest, un bailleur bruxellois reçoit enfin une décision de justice : son locataire, en retard de 18 mois de loyer, doit quitter les lieux. Papier en main, il contacte la police pour organiser l’expulsion. Réponse : « Pas avant le 15 mars. Moratoire hivernal. » Sauf que mars arrive, repart, et le locataire est toujours là. « On m’a dit que ça allait être réglé en deux semaines. Deux ans plus tard, je suis toujours dans la merde », lâche le propriétaire, exaspéré. Son cas ? Pas une exception. Une norme.

Le moratoire, ce leurre qui protège les mauvais payeurs

Officiellement, le moratoire hivernal vise à éviter les expulsions « en période froide ». Officieusement, il devient un bouclier pour les locataires en difficulté… ou ceux qui en abusent. À Bruxelles, la règle est claire : entre le 1er octobre et le 15 mars, aucune expulsion ne peut être exécutée. Problème ? Les tribunaux peinent à rattraper le retard accumulé. « En 2023, 45 % des demandes d’expulsion à Bruxelles n’ont pas abouti dans les délais légaux », selon les chiffres de la Fédération des Propriétaires Immobiliers (FPI). Et ce n’est pas près de s’arranger.

Prenez l’exemple de la Zone de Police Bruxelles-Capitale : en 2022, 87 % des expulsions ordonnées n’ont pas pu être mises à exécution avant le moratoire suivant. Résultat ? Les propriétaires attendent. Parfois des années. « Un locataire a été expulsé en 2019… mais il était de retour dans son appartement en 2021, parce que le nouveau locataire n’avait pas été installé à temps », raconte un huissier de justice sous couvert d’anonymat. « On tourne en rond. »

Les tribunaux, otages d’un système qui ne suit pas

Le vrai nœud du problème ? Les tribunaux. À Bruxelles, les juges du travail sont noyés sous les dossiers. « En moyenne, une procédure d’expulsion met 18 mois à aboutir », confirme Me Sophie Delvaux, avocate spécialisée en droit immobilier. « Et encore, c’est si tout se passe bien. » Sauf que « tout ne se passe jamais bien ». Les locataires contestent, traînent, invoquent des délais trop courts, des procédures bâclées. Pendant ce temps, les propriétaires, eux, paient. Ils paient les charges, les taxes, les éventuels travaux. Et ils paient… pour un logement vide.

Pire : certains locataires en profitent pour squatter. « Un client m’a dit : ‘Je sais que je dois partir, mais je reste. De toute façon, ils ne peuvent rien faire avant l’été.’ » Un raisonnement qui marche, hélas. « Le moratoire, c’est devenu une autorisation de campement », grince un bailleur du quartier des Marolles. « Les gens savent que de toute façon, ils ne seront pas expulsés avant des mois. Alors ils attendent. »

Ce que Bruxelles refuse de voir

Pourtant, les solutions existent. D’autres villes, comme Amsterdam ou Paris, ont adapté leurs moratoires. À Amsterdam, par exemple, les expulsions pour loyers impayés sont possibles même en hiver, « sous réserve d’un préavis suffisant et d’un accompagnement social ». À Paris, les propriétaires peuvent obtenir des « titres exécutoires » accélérés pour les cas les plus graves. À Bruxelles ? Rien. « On nous dit que c’est pour protéger les locataires. Mais qui protège les propriétaires ? », s’indigne un membre de la Chambre Immobilière de Bruxelles.

Le pire ? Personne ne veut en parler. Ni les politiques, ni les associations de locataires, ni même la Société du Logement de Bruxelles (SLB). « Quand j’ai demandé une rencontre avec les élus pour discuter du problème, on m’a répondu que ‘ce n’était pas une priorité’ », raconte un bailleur. « Priorité à quoi ? À ce que les locataires dorment au chaud, même si c’est sur le dos des propriétaires ? »

Le vrai coût du moratoire : des logements qui pourrissent

Derrière les chiffres et les procédures, il y a des réalités concrètes. Des appartements qui se dégradent, des propriétaires qui abandonnent, des quartiers qui se dégradent. Prenez l’exemple de la rue de Flandre, à Saint-Gilles. Un immeuble de six logements, dont trois sont vides depuis 2021. « Les locataires ne paient plus. Les fenêtres sont brisées, l’eau coule. Mais je ne peux pas les expulser. Alors je perds 3 000 euros par mois », explique le propriétaire, au bord de la faillite. « À ce rythme, je vais devoir vendre. Et après ? Un investisseur va racheter, et les prix vont encore monter. Les locataires actuels ? Ils seront à la rue. »

Le cercle vicieux est simple : moins d’expulsions = moins de rotations = moins de logements disponibles = des prix qui explosent. « Bruxelles a besoin de 20 000 logements sociaux supplémentaires. Mais avec des propriétaires qui lâchent l’affaire, comment on va faire ? », interroge un urbaniste. « On va finir par avoir des villes fantômes. »

La colère des bailleurs, enfin entendue ?

En février 2024, la Fédération des Propriétaires Immobiliers (FPI) a déposé un recours devant le Conseil d’État pour « abus de droit » sur le moratoire hivernal. « On ne demande pas à supprimer la protection des locataires. On demande juste que ça ne devienne pas une loi de la jungle », explique leur porte-parole. Pour l’instant, rien. Mais la pression monte.

Reste une question : jusqu’à quand Bruxelles va-t-elle laisser pourrir ses propriétaires ? Les locataires en difficulté méritent une aide. Ceux qui abusent du système, non. Et les propriétaires ? Eux, on les oublie.

Parce qu’au final, c’est simple : si personne ne peut plus expulser, qui va encore louer ?