Pourquoi cette fusion est un coup de poker sur les loyers

On vous vendra cette opération comme une histoire de synergies, d’économies d’échelle, de plateformes logistiques optimisées. Mais le vrai sujet, c’est l’argent. Plus précisément, celui que les locataires vont devoir débourser. Argan et WDP cumulent plus de 100 millions de mètres carrés de surfaces entrepôts en Europe. Ensemble, ils contrôlent des zones stratégiques, autour de Paris, Lyon, mais aussi en Allemagne et en Espagne. Leur force ? Ils ne sont pas les seuls à jouer sur ce marché. Mais ils seront les mieux placés pour le dominer.

Et quand un acteur domine un marché, il fixe les prix. Pas demain, pas dans cinq ans, dès maintenant, pour les nouveaux contrats. Les chiffres d’Argan le montrent : les loyers ont déjà grimpé. 4,7 %, c’est la moyenne. Mais dans certaines zones tendues, comme le Grand Paris, les hausses frôlent les 8 à 10 %. WDP, de son côté, a déjà une réputation de dur en négociation. Leurs locataires savent que refuser une augmentation, c’est risquer de se faire éjecter au profit d’un concurrent moins regardant. La fusion ne fera qu’aggraver ça.

Le problème ? Personne ne bronche. Les locataires, surtout les PME, n’ont pas le choix. Les géants du e-commerce, eux, peuvent négocier, mais ils ont déjà des entrepôts partout. Les villes, enfin, regardent ailleurs. Elles ont besoin de ces emplois, de ces entrepôts. Elles ne vont pas fermer les yeux sur des loyers qui explosent.

Ce que les chiffres cachent : la bulle des surfaces vacantes

Pourtant, il y a un détail qui cloche. Le taux de vacance. En 2023, il tournait autour de 5 à 6 % en France pour les entrepôts logistiques. Assez pour que les foncières puissent se permettre d’être sélectives. Mais avec une fusion, la donne bascule. Argan et WDP vont pouvoir se permettre d’être moins flexibles.

Prenez l’exemple de la région lyonnaise. WDP y détient déjà 15 % du marché. Argan en a 12 %. Ensemble, ils approchent les 30 %. À ce stade, vous n’êtes plus un acteur, vous êtes le marché. Et quand vous êtes le marché, vous dictez les règles. Les loyers vont monter. Point.

Mais attention : cette stratégie a un prix. Si les loyers grimpent trop vite, les entreprises vont chercher ailleurs. En Pologne, en Roumanie, où les surfaces sont moins chères. Le risque ? Que la fusion devienne un boomerang.

Les villes dans l’équation : qui paiera la note ?

Les maires de villes comme Roanne ou Villefranche-sur-Saône commencent à s’inquiéter. Ces entrepôts, c’est des emplois. Mais des emplois précaires, souvent sous-traités, avec des salaires qui ne suivent pas. Et quand les loyers montent, c’est la fiscalité locale qui trinque. Les communes doivent attirer ces entreprises. Mais si les foncières leur demandent des exonérations en échange de baisses de loyers… elles n’ont pas le choix.

Le paradoxe ? Plus Argan-WDP sera puissant, plus les villes seront obligées de leur céder du terrain. Moins cher, plus vite. Résultat : des zones industrielles qui se transforment en déserts après le départ des entreprises, trop chères pour rester.

Et les concurrents dans tout ça ?

Logista, Prologis, DHL Supply Chain… Tous regardent cette fusion avec un mélange de mépris et de peur. Le mépris, parce qu’ils savent que cette opération est avant tout une histoire de taille. Pas d’innovation, pas de rupture technologique, juste deux foncières qui mettent leurs surfaces en commun pour écraser les prix.

La peur ? Celle de se retrouver face à un monstre qui contrôle les accès aux hubs logistiques européens. Imaginez : vous êtes un transporteur, vous voulez stocker près de Berlin. Argan-WDP vous dit non. Vous allez où ?

Le vrai danger, c’est l’effet de réseau. Plus ils sont gros, plus ils attirent les grands clients, Amazon, Zalando, Decathlon. Et plus ces clients sont captifs, plus les autres doivent suivre.

La vraie question : qui va payer ?

Les actionnaires d’Argan et WDP vont se frotter les mains. Les loyers montent, les dividendes aussi. Les locataires, eux, vont serrer les dents. Sauf les géants, qui négocieront des contrats à part.

Les villes, enfin, vont devoir choisir. Soit elles laissent faire, et les emplois partent. Soit elles résistent, et risquent de voir les foncières délocaliser leurs projets.

Une chose est sûre : cette fusion ne changera pas grand-chose à la donne macro. Les entrepôts, ça reste des entrepôts. Le vrai pouvoir, c’est celui de ceux qui les possèdent. Et demain, ce seront Argan et WDP qui le détiendront.

Le dernier mot ? Les locataires vont payer. Toujours. Mais cette fois, ce sera en masse.