Jocelyn Tuccio impose aux propriétaires de faire les visites à Marseille

Le mail arrive un jeudi après-midi. Objet : Visite ce samedi 14h, prévoir 1h30. Signé : Jocelyn Tuccio, agent immobilier à Marseille. Pas de son nom sur l’affiche, pas de logo, juste une adresse et un numéro de téléphone. Le propriétaire, lui, doit tout gérer : les horaires, les annulations, les questions des acheteurs. Et s’il se plante, c’est lui qui perd du temps. Pas l’agent. Lui, il touche quand même sa commission, 1,9 % du prix de vente, soit moins que la moitié du tarif moyen dans le secteur (4,5 % à 6 % en général). Le reste ? À charge pour le vendeur, qui doit aussi s’occuper des visites. C’est ça, le deal.

Pourquoi un agent immobilier se décharge sur ses clients ?

La réponse est simple : parce qu’il peut. Marseille, c’est un marché tendu. Les prix montent (même si moins vite qu’à Paris), les acheteurs sont pressés, et les propriétaires, eux, ont peur de rater le coche. Résultat : ils acceptent n’importe quoi pour vendre vite. Jocelyn Tuccio mise là-dessus. Son argument ? « Je fais moins cher, donc vous gagnez. Et si vous voulez des visites clés en main, allez voir ailleurs. » Sauf que « ailleurs », ça coûte deux fois plus cher. Et ça ne garantit pas mieux.

Le piège des commissions low-cost

Les 1,9 %, c’est un chiffre qui claque. Sur un bien à 500 000 €, ça fait 9 500 € d’économisés. Assez pour se payer un bon avocat en cas de litige, ou un mois de loyer dans un quartier moins cher. Sauf que…

1. Les visites, c’est du temps. Un propriétaire qui doit organiser des créneaux, répondre aux mails des acheteurs, gérer les annulations de dernière minute, il passe son week-end à faire le travail de l’agent. Et si le bien ne se vend pas ? Il a perdu son temps et sa marge de négociation. Les acheteurs, eux, savent qu’il est désespéré. Ils en profitent.

2. La qualité des acheteurs baisse. Quand un agent fait les visites, il filtre. Il repère les sérieux, il écarte les rêveurs. Lui, il n’a pas ce filtre. Résultat : des dossiers bancaires douteux, des promesses d’achat qui tombent à l’eau, des acheteurs qui reviennent trois fois sans jamais signer. « On me dit souvent : ‘Mais vous, vous ne voyez pas les gens ?’ Si, je les vois. Sauf que je ne les trie pas. » Admet un propriétaire qui a essayé. « Du coup, j’ai eu deux fois plus de monde, mais zéro vente sérieuse. »

3. Le marché marseillais n’est pas comme les autres. À Paris, un propriétaire qui fait ses visites tout seul, ça se voit. Les acheteurs se disent : « Celui-là, il est à la ramasse. » À Marseille, non. Ici, les prix sont encore accessibles pour certains, et la pression est moins forte. Les gens croient dur comme fer que « ça va marcher ». Spoiler : ça marche rarement.

Le business model qui fait grincer des dents

Jocelyn Tuccio n’est pas le seul à jouer cette carte. D’autres agences low-cost à Marseille ou à Lyon font pareil : commissions réduites, mais services minimaux. Le problème, c’est que ce modèle repose sur un mensonge de base : « Vous économisez sur la commission, mais vous payez en temps et en stress. »

Prenez l’exemple de Sophie, 52 ans, qui a vendu son appartement rue Saint-Sébastien en 2023. Elle a mis 8 mois à trouver un acheteur. Huit mois à répondre aux mails, à annuler des visites, à se justifier auprès d’acheteurs qui lui demandaient des réductions de prix « parce que l’agent ne fait rien pour vous ». Résultat ? Elle a vendu 12 % moins cher que le prix initial. « J’aurais dû prendre un agent normal dès le début. Là, j’ai perdu deux fois plus : une fois sur la commission, une fois sur le prix. »

Ce que les régulateurs ne disent pas

La Chambre des Notaires de Marseille ne commente pas. Les syndicats d’agents immobiliers non plus. « C’est un choix commercial, ça ne nous regarde pas », lâche un responsable sous couvert d’anonymat. Pourtant, ce modèle pose un vrai problème : qui contrôle la qualité du service ? Quand un agent ne fait plus les visites, qui vérifie qu’il respecte ses obligations ? Qui sanctionne s’il ment sur l’état du bien ou s’il cache des vices cachés ?

La réponse : presque personne. Parce qu’à Marseille, comme ailleurs, le marché immobilier fonctionne encore sur la confiance. Et la confiance, ça se brise vite quand on réalise que son agent vous a refilé son propre fardeau.

Pour qui ça peut marcher ?

Il y a deux cas où cette méthode peut (peut) fonctionner :

• Si vous êtes un vendeur ultra-organisé. Vous avez du temps, vous aimez gérer, et vous savez repérer un acheteur sérieux. Dans ce cas, les 1,9 % peuvent valoir le coup. Mais attention : vous devez aussi être prêt à négocier comme un pro, parce que les acheteurs sentent votre vulnérabilité.

• Si vous vendez dans un marché porteur. À Marseille, certains quartiers (comme le Panier ou les Goudes) attirent encore des acheteurs pressés. Dans ces zones, la demande peut compenser le manque de professionnalisme. Mais c’est un pari.

Le vrai coût de l’économie de 2 %

Le pire ? Ce n’est pas seulement le temps perdu. C’est l’effet d’aubaine que ça crée. Quand un propriétaire voit qu’il peut économiser 10 000 € en faisant lui-même les visites, il se dit : « Pourquoi payer plus ? » Sauf que le jour où il réalisera qu’il a perdu 20 000 € à cause d’un acheteur fantaisiste ou d’un dossier bancaire qui tombe à l’eau, il sera trop tard.

À Marseille, où les prix restent (pour l’instant) abordables, cette stratégie fonctionne encore. Mais ça ne durera pas. Parce qu’un jour, les acheteurs se lasseront. Et les propriétaires, eux, comprendront qu’ils ont payé deux fois : une fois pour l’agent, une fois pour leur propre négligence.

La leçon de Marseille

Jocelyn Tuccio a trouvé le moyen de réduire ses coûts en externalisant le sale boulot. Mais attention : ce n’est pas une innovation, c’est une arnaque habillée en promotion. Le marché immobilier n’est pas un supermarché où on choisit le moins cher. C’est un jeu où la confiance, la transparence et le professionnalisme font la différence. À Marseille, certains l’ont compris. D’autres, non. Et ils vont le payer.

La prochaine fois que vous recevez un mail pour une visite, demandez-vous une chose : « Qui va vraiment s’occuper de moi ? » Parce que dans l’immobilier, comme ailleurs, le moins cher finit toujours par coûter plus cher.