Les prix ont menti à tout le monde

Montréal a longtemps surfé sur une illusion : celle d’une ville où les prix montaient, toujours, sans raison. Entre 2017 et 2022, le prix moyen d’une maison dans le Grand Montréal a grimpé de 40 %, selon l’Institut de la statistique du Québec. Les acheteurs s’endettaient sans sourciller. Les banques prêtaient sans broncher. Les promoteurs construisaient sans compter. Puis est arrivé 2023. Et avec lui, la réalité : les prix ont ralenti. Pas baissé. Juste ralenti. +2,3 % seulement sur un an, selon les données de la SCHL. Assez pour que les acheteurs se disent : « Attendre, c’est mieux. » Assez pour que les vendeurs se demandent : « Pourquoi vendre maintenant ? »

Le piège ? Personne n’a prévenu que le marché immobilier n’est pas une machine à remonter le temps. À Montréal, les prix ont été gonflés par trois facteurs : l’afflux de travailleurs étrangers, la spéculation et l’effet de rareté artificiel (les promoteurs qui ne construisaient pas assez vite). Quand ces trois leviers lâchent, le château de cartes s’écroule. Sauf que cette fois, ce n’est pas une crise. C’est juste la fin d’une bulle discrète.

Et ça, les Montréalais ne sont pas prêts à l’admettre.

L’offre explose, mais pas celle qu’on attend

Les chiffres de la Chambre immobilière sont clairs : il y a des maisons à vendre. Beaucoup. Trop, même. Sauf que ces maisons ne sont pas celles que les acheteurs veulent vraiment.

• Les condos neufs ? 18 000 unités en attente de vente dans le Grand Montréal, selon un rapport de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL). Problème : la plupart sont trop chers pour les primo-accédants, et trop petits pour les familles. Les promoteurs misent sur les investisseurs. Les acheteurs cherchent autre chose.

• Les maisons unifamiliales ? 30 % de plus sur le marché qu’en 2022, mais 90 % sont à l’extérieur de l’île de Montréal, dans des villes comme Brossard, Longueuil ou Laval. Là où les transports en commun font défaut, où les écoles sont saturées, où le coût de la vie reste élevé. Les acheteurs urbains, eux, veulent rester près du centre. Ils attendent.

• Les logements abordables ? Presque inexistants. La SCHL estime qu’il faudrait 50 000 logements sociaux supplémentaires rien que pour Montréal. À la place, on a des maisons de luxe à 1,5 million et des condos à 500 000$ que personne ne peut se payer.

Bref, l’offre est là. Mais elle ne correspond plus à la demande. Et ça, c’est un problème bien plus gros qu’un simple ralentissement des ventes.

Les banques ont peur. Et c’est contagieux.

En 2022, les banques prêtaient sans hésiter. Les taux d’intérêt ? Autour de 2 %. Les prêts à 30 ans ? Signés en deux jours. Aujourd’hui ? Tout a changé.

• Le taux moyen d’un prêt hypothécaire au Canada a doublé en un an, passant de 4,5 % à 9,2 % (source : Association canadienne de l’immeuble).
• Les banques serrent les critères : plus de vérification de solvabilité, plus de prêt à 110 % de la valeur du bien. Résultat ? 30 % des demandes de prêt sont rejetées, selon un sondage de la Financière Banque Nationale.
• Les acheteurs attendent une baisse des taux. Les vendeurs attendent une reprise des prix. Personne ne bouge.

Le pire ? Les banques ont raison d’être prudentes. Parce que si les prix chutent vraiment, ce ne sera pas -5 %, mais -20 %. Comme à Toronto en 2008. Comme à Vancouver en 2018. Montréal n’est pas à l’abri. Sauf que cette fois, personne n’a les épaules assez larges pour amortir le choc.

Ce que les promoteurs ne disent pas

Les promoteurs ont un discours tout prêt : « Le marché se corrige. C’est normal. » Faux.

La vraie raison ? Ils ont surconstruit.

• À Montréal, 120 000 nouveaux logements ont été construits depuis 2017. Soit l’équivalent de trois arrondissements entiers.
• 80 % de ces logements sont des condos, souvent achetés par des investisseurs ou des étrangers. Pas par des familles.
• Les promoteurs misaient sur la hausse éternelle des prix. Sauf que la hausse s’est arrêtée. Et maintenant, ils ont des stocks immenses qu’ils ne peuvent pas écouler.

Leur stratégie ? Attendre que les taux baissent. Leur problème ? Les taux ne baisseront pas avant 2025, selon les économistes de la Banque du Canada. D’ici là, les promoteurs vont continuer à construire. Et les prix, eux, ne bougeront pas.

Ce qui se joue derrière ? Une guerre silencieuse. Celle des promoteurs contre les acheteurs. Ceux-là mêmes qui, hier encore, faisaient monter les prix à coup de millions. Aujourd’hui, ils préfèrent perdre un peu d’argent sur chaque vente plutôt que de voir leurs stocks s’accumuler.

La vraie question : et si personne ne voulait plus de Montréal ?

Voilà le scénario que personne n’ose évoquer. Et si le ralentissement n’était pas conjoncturel ? Et si c’était structurel ?

• La spéculation étrangère : 30 % des acheteurs à Montréal sont des non-résidents, selon un rapport de l’Université Concordia. Des Chinois, des Américains, des Européens. Des gens qui achètent pour investir, pas pour vivre. Quand l’économie mondiale vacille, ces acheteurs disparaissent.
• Le coût de la vie : Montréal est la 3e ville la plus chère du Canada après Toronto et Vancouver (source : Numbeo). Les salaires n’ont pas suivi. Les jeunes professionnels quittent la ville. Les familles restent bloquées en banlieue.
• La qualité de vie : Trains en retard, routes bouchées, écoles saturées. Montréal a tout pour plaire… sauf pour ceux qui veulent y vivre vraiment.

Le marché immobilier ne ment pas. Il reflète ce que les gens veulent. Et aujourd’hui, ce qu’ils veulent, c’est autre chose.

Ce qui vient après ?

Les scénarios sont simples.

1. On attend. Les taux baissent. Les prix repartent. Les promoteurs respirent. Les acheteurs se ruent. Mais ça prendra deux ans. Deux ans où le marché sera gelé. Deux ans où les Montréalais paieront le prix de l’erreur collective.

2. On corrige. Les prix chutent. Les banques font faillite. Les promoteurs font faillite. Ça, c’est 2008. Sauf que cette fois, personne n’a de plan B.

3. On change de modèle. Moins de spéculation. Plus de logements abordables. Des transports qui fonctionnent. Ça, c’est la révolution. Sauf que personne n’en a envie.

Alors on attend. On regarde les chiffres. On se dit que ça va passer. Mais le vrai problème, ce n’est pas le marché. C’est ce qu’il révèle.

Montréal n’est plus une ville où tout le monde veut vivre. Elle est devenue une ville où tout le monde veut investir. Et ça, aucun chiffre ne pourra le cacher.

La dernière ligne.

Le marché immobilier de Montréal n’est pas en crise. Il est en miroir. Il reflète ce que la ville est devenue : un lieu où l’on spéculerait bien, mais où l’on ne s’installe plus. La question n’est pas « Pourquoi les ventes baissent ? » Mais « Pourquoi personne ne veut plus vraiment de cette ville ? » La réponse ? Elle est dans les chiffres. Et dans le silence des promoteurs.